Северный или Южный Кипр — отличия, где лучше отдыхать

Северный и Южный Кипр – это два совершенно разных и независимых друг от друга региона, каждый из которых имеет свои особенности и привилегии. Объединяет их одна главная черта – действительно «райский» и мягкий климат! Если вы решили осуществить свою мечту и купить дом на Кипре, тогда вы должны внимательно изучить особенности рынка недвижимости Северного и Южного Кипра, чему, собственно, и будет посвящен наш обзор.

Кто есть кто

Не зря Кипр считается одним из самых привлекательных регионов в мире! Этот остров можно смело назвать центром зарождения мировой цивилизации и, чтобы понять это, достаточно хотя бы один раз побывать на Кипре. Климат Восточного Средиземноморья – это действительно уникальное явление, максимально приближенное к райскому, и именно это является одним из главных преимуществ Кипра над другими странами-курортами. Мало кто знает, но даже природа Южного и Северного Кипра существенно различается, причем по данному критерию последний выглядит куда привлекательнее.

Если смотреть на остров Кипр в целом, то он поделен на восемь районов: Лимассол, Пафос, Ларнака, Никосия, Фамагуста, Гюзельюрт, Искеле и Кирения. Северный Кипр занимает около 1/3 территории острова, а самым популярным местом для отдыха или приобретения жилья считается Кирения, Фамагуста и Искеле. Если же говорить о Южном Кипре, то тут лидируют Ларнака и Лимассол.

Кипр – это третий по величине остров в Средиземном море, такую же позицию он занимает и по количеству населения. Тут стоит отметить, что население Южного Кипра составляет около 800 тыс. человек, а Северного – всего 300 тыс. При этом значительную часть населения составляют выходцы из России и стран СНГ, а также британцы. Туристов на Кипре куда больше – за полный календарный год здесь успевает побывать более 2.5 млн человек.

Природа, погода и цена квадратного метра

Самыми дорогими городами Южного Кипра считаются Никосия и Лимассол. Столица обоих Кипров, Никосия – это самый большой город, правда в нем нет выхода к морю, поэтому туристов здесь не слишком много, а жилье здесь покупают в основном для сдачи в аренду местным студентам, госслужащим и торговцам.

Лимассол – это тоже не маленький город, главным преимуществом которого является удачное географическое расположение (он находится в центре, поэтому из него можно очень быстро добраться до любого другого города на Кипре). Лимассол также называют «деловой столицей» Южного Кипра, поэтому цены на недвижимость здесь немного выше, чем в других районах, вплоть до 6 тыс. евро за квадратный метр.

Любителям активного отдыха и вечеринок стоит также обратить внимание на поселение Айя-Напа. Здесь постоянно играет музыка, проводятся танцы и дискотеки до самого утра, поэтому для любителей спокойного семейного отдыха Айя-Напа вряд ли подойдет. Поскольку этот городок является чрезвычайно популярным среди туристов, то здесь бронирование жилья на летний период начинается еще зимой.

Если оценивать исключительно цены на жилье, то Пафос, Ларнака, Айя-Напа и Протарас немного уступают Никосии. Что касается цен на коммунальные услуги, то они тут весьма внушительные, а для некоторых даже пугающие: электричество — 0,19 евро/кВтч, вода — 3,0 евро/куб.м). На Северном Кипре «коммуналка» стоит гораздо ниже, а в ближайшем будущем всё станет еще лучше, особенно после реализации проекта по подаче дешевой электроэнергии по дну Средиземного моря из Турции.

Самые доступные на рынке недвижимости города Кипра – это Фамагуста и Искеле. Здесь много новостроек, лучшие песчаные пляжи и разные типы жилья вблизи моря с ценой от 700 до 1300 евро за квадратный метр.

Рынок недвижимости Кипра – по локациям и типам жилья

Помимо стоимости за квадратный метр, на рынках недвижимости Южного и Северного Кипра есть еще одно принципиальное отличие – на последнем можно легко купить жилище в новостройке, причем часто в стоимость уже включается кухонный гарнитур, гардероб, а иногда даже и электроприборы. На Южном Кипре ситуация совсем другая, а купить недвижимость от застройщика не так уж и просто, особенно учитывая недавний кризис.

В зависимости от типа жилья (студия, одно-, двух-, трехкомнатная квартира, таунхаус или дом/вилла) стоимость кв. метра и плата за аренду сильно отличается. Каждый из крупных городов Кипра выглядит по-своему привлекательно, но «прайсы» везде разные. Если же смотреть в целом, то Никосия, Лимассол и Ларнака – это дорогие варианты, а Пафос, Фамагуста и Искеле – более доступные. Разница в цене жилища между этими регионами иногда может быть в троекратном размере.

История двух кризисов

Рынок недвижимости Южного Кипра пережил немало взлетов и падений. Последний кризис (в марте 2013 года) существенно понизил рейтинг страны. Причин такого спада было несколько: во-первых, это разрыв «финансового пузыря» на спекулятивном рынке недвижимости внутри страны, а во-вторых, это тесная связь банковского сектора Кипра с финансовой системой Греции, которая на тот момент оказалась в преддефолтном состоянии. Это вызвало целый ряд проблем, в том числе «подстрижку» депозитов свыше 100 тыс. евро, вкладчики которых автоматически стали акционерами банков на эти же «подстриженные» суммы. В связи с этим крупные иностранные компании начали выводить свой капитал, а местные жители начали перебираться на Северный Кипр, где ситуация была куда лучше, даже несмотря на кризис 2008-го года.

Именно благодаря кризису 2013-го года в южном регионе, Северный Кипр моментально стал популярным среди иностранных инвесторов, желающих вложить свой капитал в недвижимость. Не стали исключением и россияне, среди которых Северный Кипр был одним из самых востребованных регионов для покупки зарубежной недвижимости. Южный Кипр до сих пор не оправился от кризиса, после которого цены на недвижимость здесь упали, практически, вдвое. Тем не менее даже в таких условиях недвижимость на Северном Кипре стоит на 30-50% дороже, чем на Северном.

На данный момент, в районах Протараса и Пафоса можно приобрести дом всего за 100-150 тыс. евро, хотя еще недавно минимальная цена за такое же жилище составляла 300-400 тыс. евро. Стоит отметить, что приобретение такой дешевой недвижимости не дает ее покупателю права на постоянное проживание или получение ВНЖ. Впрочем, это не главная проблема, а вопрос получения ВНЖ мы обсуждали в предыдущих статьях.

Без титула

К покупке объектов недвижимости абсолютно в любом государстве, в том числе и в Южном или Северном Кипре, стоит подходить максимально тщательно и продуманно. Если взять в качестве примера Южный Кипр, то здесь цена недвижимости очень часто бывает необоснованно высокой, а качество ее строительства оставляет желать лучшего. При этом, огромную часть местного рынка недвижимости составляют так называемые объекты без титула. Это означает, что покупатель становится владельцем объекта недвижимости только на бумаге, не получая при этом права собственности в юридическом плане. Как же так вышло? Давайте разбираться.

Выделяют несколько причин такого феномена. Самая распространенная – это то, что строительство объекта ведется за кредитные деньги банка, взятые под залог земли. Таким образом, если кредит полностью не погашен, то титул на объект не выдается. Второй из возможных причин может стать то, что объект недвижимости был построен с нарушениями, а соответственно и не может получить титул.

В 2011 году власти Южного Кипра объявили так называемую «строительную амнистию», согласно которой владельцы проблемной недвижимости без титула могли самостоятельно подавать документы на оформление «раздельного титула», а сам процесс не требовал участия застройщика. Тем не менее, эта поправка к закону коснулась далеко не всех, поскольку владельцы объектов, построенных с нарушением большого количества норм, не могли получить «раздельный титул» на недвижимость самостоятельно. Вместо этого им приходилось ждать пока застройщик устранит все несоответствия. Последний, разумеется, делал это неохотно, ведь деньги от покупателей были получены задолго до этого. Таким образом, многим покупателям недвижимости приходилось тратить немало средств на судебные разбирательства и адвокатов, чтобы юридически оформить те объекты, которые по праву уже принадлежали им.
Найти покупателя на такой проблемный объект без титула еще труднее, а если он и найдется, то для этого придется выложить еще пару тысяч евро застройщику, чтобы тот дал согласие на куплю-продажу своего же проблемного объекта. Согласно закону о недвижимости Южного Кипра, без этого согласия сделку провести невозможно.

Как многим известно, за основу юридических систем Южного и Северного Кипра была взята одна система – британская. Тем не менее юридические права владельцев недвижимости на Северном Кипре лучше защищены. К тому же, застройщики недвижимости здесь действительно выполняют свои обязательства и гарантируют получение покупателем титула, прописывая этот пункт буквально в каждом договоре купли-продажи недвижимости. Недвижимость на Cеверном Кипре можно купить и в рассрочку, заплатив лишь 30-60% от общей стоимости сделки. Уже с момента подписания договора купли-продажи жилья вы официально становитесь владельцем объекта недвижимости, получаете все сопутствующие документы и права.

ВНЖ, медицина и образование для всех

Во многих странах получение ВНЖ осуществляется через покупку недвижимости, и Кипр – не исключение. Например, для получения ВНЖ на Южном Кипре необходимо купить недвижимость на сумму от 300 тыс. евро, а также открыть счет в местном банке, положив на него 30 тыс. евро. Эти деньги будут «заморожены» на протяжении 3-х лет, после чего владелец недвижимости и банковского счета получает вложенные средства и ВНЖ в качестве «бонуса». Для получения ПМЖ на Южном Кипре, желающим необходимо прожить на его территории не менее пяти лет.

Получить ВНЖ на Северном Кипре намного проще. Для этого достаточно осуществить покупку недвижимости на любую сумму, после чего можно сразу подать документы на ВНЖ (на этот момент на местном банковском счету должно быть не менее 10 тыс. евро). После этого, придется ждать ответа в течении 21 дня (а не 3-х лет!). Такая процедура касается только совершеннолетних, а детям (до 18 лет) и пенсионерам (от 60 лет) оформлять ВНЖ не обязательно, так как они могут проживать в ТРСК на протяжении неограниченного времени.

Медицина на Южном Кипре – платная, а для въезда в страну или получения ВНЖ необходимо иметь медицинскую страховку. Что касается Северного Кипра, то тут и государственная, и частная медицина (обе они – высокого уровня). Если у вас оформлено ВНЖ, то вы можете рассчитывать не только на качественную гос. медицину, но и на бесплатное обучение ваших детей в начальной и средней школе. Для получения высшего образования на Северном Кипре доступно более 15-и международных университетов. Стоит также отметить, что некоторые ВУЗы позволяют получить образование совершенно бесплатно, для чего потребуется только сдать вступительные экзамены, набрав высокие баллы. К слову, именно так здесь и получает образование большинство выходцев из России и стран СНГ.

Возврат инвестиций

Согласно отчету RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) за 2017 год, показатель «доходности жилья» на Южном Кипре составила 4-5% и 2-3% для квартир и вилл соответственно. Цены при оформлении долгосрочной аренды зависят от региона: Лимассол — €450, Пафос и Паралимни – от €300.

При этом, ставки за аренду виллы значительно выше:
➡ Лимассол – €750;
➡ Пафос – €600;
➡ Паралимни – €500.

Краткосрочная аренда жилья в среднем обходится в 3-5 раз дороже, поэтому для владельцев недвижимости этот вариант является предпочтительным, даже при условии, что управляющие компании (УК) забирают свой процент (обычно 20-30% от суммы сделки). При этом, УК не дают никаких гарантий касательно минимальной суммы дохода, т.к. прибыль во многом зависит от спроса, а конкуренция в данной сфере далеко не слабая. На Северном Кипре можно обойти и без помощи УК, сдав свою квартиру в аренду самостоятельно и получив прибыль в пределах 7-9%.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

В Южном Кипре для иностранцев-нерезидентов действуют особые правила, в частности необходимость платить подоходный налог (Income Tax) при сдаче недвижимости в аренду.

Налоговая ставка зависит от годового дохода:
➡ при доходе до €19 500 – «нулевая» ставка;
➡ от €19 501 до €28 000 – 20%;
➡ от €28 001 до €36 300 – 25%;
➡ от €36 301 – €60 000 – 30%;
➡ при доходе от €60 001 – 35% от полученной суммы.

На Северном Кипре сбор подоходного налога с иностранцев и проще, и понятнее: при сдаче в аренду – 10% от полученной прибыли.

Вместо вывода

Если вы решили вложить свой капитал в недвижимость, то Северный Кипр – это, пожалуй, наилучший вариант. Здесь можно и отлично отдохнуть, и окупить вложенные средства, сдав свою квартиру или виллу в аренду.

Ключевые критерии выбора – это уровень цен, жизни, налогов, а также возврат инвестиций. Чтобы извлечь максимальную выгоду при покупке недвижимости на Кипре, стоит внимательно изучить все эти особенности в каждом из доступных районов или городков. Затем уже можно смело переходить к просмотру конкретных вариантов и, конечно же, сделать правильный выбор, который всегда будет за Вами!